最近收到團結香港基金一份題為《造地建房大落後，官僚繁瑣待革新》的房屋政策研究報告。報告包括三部分：一、私人住宅供應，二、公營房屋供應，和三、長遠房屋策略。由於筆者是長遠房屋策略督導委員會前成員，對房屋政策特別有興趣，如果團結香港基金能提供一些真知灼見給林鄭，這絕對是一件好事。
不過，希望愈大失望愈大，原因是這份報告錯誤理解《長遠房屋策略》所採用的方法來推算未來房屋供應目標，另外，香港人口急速老化，本地的房屋需求會隨時間過去而減弱，無奈，基金在以上報告卻沒有觸及這重要因素，令整個土地政策分析出現明顯漏洞。
《長策》的推算房屋供應模型是基於四個因素：一、住戶數目的淨增長；二、受重建影響住戶；三、居住環境欠佳住戶；和其他因素。在四個因素中最主導未來房屋供應的是住戶數目淨增長，這數據走勢對房屋供應產生頗大影響。
團結香港基金批評《長策》採用住戶數目淨增長是基於過往趨勢，完全忽視了這推算為未來住戶數目的結果，而非住戶的估算需求。筆者認為這批評並不正確，因為住戶數目淨增長是按以下三個步驟：一、估算人口增長；二、利用過往平均家庭住戶人數的趨勢來估算未來平均家庭人數；三、將推算人口除以平均家庭住戶人數，最後得到未來的家庭住戶數目。
香港人口增長持續放緩
經濟學文獻早已指出人口增長決定房屋需求，加上不少先進經濟體早已出現家庭小型化，因此，將未來的住戶數目估算納入房屋供應模型是重要的。從政府統計處公布的資料，香港人口增長持續放緩，而且本地人口將於2043年後出現萎縮，加上，未來30年的平均住戶人數輕微下降，所以未來住戶數目淨增長也隨着時間放緩，甚至出現負增長。
香港面對人口老化，單是這個因素已為未來房屋需求帶來龐大壓力，而住戶數目淨增長正好反映人口急劇老化問題，因此，這數字的過往趨勢只是展示香港人口增長正在放緩，但對房屋需求卻有重要的預測能力。
筆者在2015年10月曾參加由發展局舉辦的土地供應論壇，作為其中一位講者，筆者選擇討論人口老化和房屋需求的關係，原因是當人口急劇老化，房屋需求也隨之轉弱，背後理由涉及年齡效應、規模效應、投資需求隨着人口老化下降、生產力轉弱引致經濟停滯等等，總之，香港人口老化問題，對特區政府制訂土地房屋政策帶來重大意義。
團結香港基金被稱為智庫，但研究素質卻令人失望。猶幸，大部分市民對董建華成立的團體多是沒有期望，既然無期望，筆者又何必失望呢！
原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。
