上文談到，從1994年第2季至1995年第3季，香港樓市從高峰回落，住宅樓宇售價平均下跌約3成，寫字樓售價亦大幅下跌46％。1995年第四季，香港地產市道開始復蘇。1996年尾開始，香港地產業展開新一輪的升浪。「回歸因素」被迅速炒起，樓價在短短半年內再大幅上升3成至5成，並形成空前熾熱的投機炒賣風潮。
到底是什麼因素導致房地產價格在短時間內迅速上漲呢？我們分析主要有以下幾個方面：
土地供求嚴重失衡
從供應看，自1985年香港進入過渡時期以後，受到中英兩國簽署的《聯合聲明》附件3的制約，香港政府每年賣地不得超過50公頃，這項規定對回歸前香港的土地供應產生深遠的影響。聯合聲明中，其中一條附加條款是專門針對香港的土地供應。因為中國政府認識到，對香港政府來說，最寶貴的財富就是它所控制的土地。為了防止港英政府在主權移交之前，將香港的土地賣光，特別是擔心將賣地的收入帶走，因此在這個附加條款中限制了香港每年的土地出讓數量。這使得在協議簽署到回歸的1997年期間，香港的土地供應一直不足。
在實際執行中，中英土地委員會也觀察到50公頃批地上限的問題，因此在執行初期已有彈性放寬。如1985/1986年度放寬至58公頃，1986/1987年度放寬至55公頃。到了1994年，土地供應已明顯短缺，中英土地委員會才有限度少量放寬供應。
在各種的土地供應中，住宅土地的供應尤其嚴重不足。例如，1995年以後放寬的土地供應中，絕大部分是住宅用地，以彌補過去多年的嚴重短缺。然而，一般而言，從土地拍賣到建成樓宇出售通常需時3年，因而1995年增加的住宅用地要到1998年才能在市場發揮調節需求的作用。換言之，這段時期香港住宅市場的供應仍相當緊缺。而期間港府的公屋建設又因長遠房屋策略的實施而長期滯後，趕不上需求。
人口增長與家庭結構的變化
另一方面，90年代以來，香港人口增加速度遠遠超過政府原來的估計。舉例來說，截至1996年中，香港人口總數已達631萬，而按照香港政府1992年時的估計，這將是2006年以後才達到的數字，估計的誤差達到10年。
由於人口的急增，香港的住戶數目從1991年的1,582,000增加到1996年的1,856,000，5年內增加了27萬人。其中約78%的增幅是基於13%的人口增長，主要源於中國內地的合法移民和海外勞工的湧入，以及較早期移民海外人士的回流。
此外，香港的家庭結構亦正發生變化，從大家庭趨向核心家庭，1966年香港每戶平均人口為4.7人，但到1996年已減少至3.3人。種種因素都增加了對住宅的需求。另外，新落成住宅供應量明顯未能追上新增住戶數目。據統計，1991年至1996年期間，新落成住宅單位共163,164個，而新增住戶數目則達273,176戶，前者只及後者的60%。90年代中期，港府發現住宅樓宇供應嚴重短缺之後並未能即時采取有效措施，致使樓宇供求出現嚴重失衡狀況。
97年房地產泡沫的爆破
然而，樓價的急漲，如任何泡沫一樣，是終有爆破的一天的。1997年7月1日，香港回歸祖國，市面上一片歌舞昇平，大部分的人還沒意識到，一個席捲全球的金融風暴已經開始在醞釀了。
1997年至2003年香港的樓價像吃了瀉藥一樣，跌得可謂慘烈。中原指數由1997年10月的102.93，跌到翌年1月的69.77，下跌32.2%只是用了4個月，是為第一波跌浪。而第二波跌浪，由1998年3月的75.36，下跌到同年10月的45.71，只是用了8個月跌39.3%。不過距離整個跌浪底2003年8月的31.77，還有4年零10個月，跌幅30.5%。
其實，1997年到2003年的香港樓價暴跌，絕不是一個單一的因素造成的，而是在幾個強力因素的夾擊下被擊潰的。礙於篇幅關係，我們會在下篇分析一下這些因素的巨大影響。
智富學苑創辦人、芝加哥大學工商管理碩士、羅徹斯特大學工程碩士。畢業後於多間跨國企業如McKinsey及IBM工作，期間更獲得2項發明專利。30歲前創業，成立紡織交易網，並收購訊時國際，其後得到和黃，匯豐等大財團入股。
